一宗宅基地值多少钱?集体土地如何定价有了新规范

除了此次《技术指引》解决的价格评估问题外,当前各界对于全面推进农地入市仍有诸多期盼,比如,哪些集体建设用地可以入市,怎么入市,入市之后的土地增值收益如何分配等问题。

2019年9月,北京市规划和自然资源委员会成功出让大兴区一宗集体建设用地,竞得人为北京上瑞置业有限公司,成交价格为151283万元。地块规划建筑面积108059平方米,以成交价格计算,楼面价格约为1.4万元/平方米,约合930万/亩。

4月9日,国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出,要全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后,依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权,按照国土空间规划确定的经营性用途入市。启动新一轮农村宅基地制度改革试点。

这些技术性问题的解决,有望在《农村集体经营性建设用地入市指导意见》这类文件中得到推进。

官方数据显示,2005年至今2018年底,全国33个试点县(市、区)集体经营性建设用地入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元,收取调节金28.6亿元。

修订草案将实践中行之有效的耕地保护制度写入条例,一是建立耕地保护补偿制度。二是明确耕地保护责任主体。

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简单计算,一亩集体经营性建设用地入市价格在30万元左右。这可能与外界预期有一定差距,但这30万元只是平均数据,具体到个案还要看地块所处区位,以及后期规划用途。

一般而言,对地块进行估价是土地进入土地市场的前提之一,这在国有建设用地市场中早已不再是问题所在,地方国土部门在出让国有建设用地时,会在估价的基础上结合其他因素来确定该地块的出让底价。

《技术指引》明确其适用范围为位于城市市区以外的农村集体土地价格评估,具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地,给出了集体建设用地使用权价格、集体耕地承包经营权价格等定义。

集体建设用地到底值多少钱,此前也有一些案例可做参考。

进入“十四五”,基于全球城市的战略定位,上海要推进高质量发展、高品质生活,也需要大力进行城市更新以及功能性房地产的建设。

自今年1月1日起,修订后的《土地管理法》正式施行。这次修法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,第63条规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

宅基地土地农地入市土地出让房地产

此次《技术指引》的出台即为集体土地入市解决了一个上述定价难题。

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在推进城乡统一的土地市场过程中,农村的一亩集体经营性建设用地、一宗宅基地到底值多少钱?这个问题的答案逐渐清晰。

该地块之所以能以此高价成交,与其规划的用途有关,过往集体经营性建设用地入市,一般不能用于住宅开发,而上述地块则将被用来建设共有产权住房,可以对外以2.9万元/平方米的单价出售。

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以包括宅基地在内的集体建设用地为例,按照《技术指引》,可以运用收益还原法、市场比较法、剩余法 、成本逼近法、公示地价系数修正法等五种估价方法评估其使用权价格。

不过,估价并非最终的市场成交价格(或租赁价格),后者还要考虑供地政策以及市场状况等多方因素。

刘展超

投资公司参与区域内土地一级开发,在生态限制开发线周边优先开发三产融合项目,合理分享一定比例的收益。

为了减轻房企入市成本压力,今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费。允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。

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虽然农地入市的法律障碍最终被解除,但各个地方的“农地入市”工作全面推进尚需更明晰的法律法规来指引,这其中如何对集体建设用地定价也是一个关键问题。

土地出让,是实现城市核心功能和空间布局,提升城市品质的重要环节。

《技术指引》也提示,集体土地价格评估应特别关注各类型集体土地市场的发育成熟度、相关配套政策完善度,以及市场交易主体的风险认识与偏好对集体土地价格的影响。

为进一步规范农村集体土地价格评估,显化农村集体土地资源资产价值,促进城乡统一土地市场建设,自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》(下称《技术指引》)于4月22日正式发布实施。